Investimento em Portugal – O que muda no Programa de Investimento Golden Visa?

By Quinta, 18 de Fevereiro de 2021 Fevereiro 23rd, 2021 Artigo, Vistos e Residências
O “Novo” Processo de Inventário

O programa de investimento Golden Visa em Portugal sofreu algumas alterações importantes.

Mas será este o fim do Programa de Investimento de Golden Visa?

Cremos que não.

Veremos o que muda e o que permanece igual.

Programa de investimento Golden Visa – o que muda?

Mostram-nos as estatísticas que entre as várias opções de investimento para o programa de investimento Golden Visa em Portugal, a opção de investimento imobiliário sempre foi a preferida.

No entanto, e numa primeira abordagem, olhemos primeiro para as outras opções de investimento e para a forma como foram afetadas.

E sim, logo de seguida, daremos especial atenção à opção de Investimento Imobiliário logo após uma breve visita à opção de Fundo de Investimento.

 

Assim, sem mais demoras,

Opções de investimento que não foram sujeitas a alterações:

– A criação de, pelo menos, 10 postos de trabalho;

– Transferência de capitais de valor igual ou superior a 250.000,00€ (duzentos e cinquenta mil euros) para investir na produção artística ou no apoio às artes, para reconstrução ou remodelação do património nacional, através das autoridades locais e centrais, instituições públicas, sectores públicos, fundações públicas, fundações privadas de interesse público, autarquias em rede, organizações do sector empresarial local, associações locais, associações locais, e associações culturais públicas, atividades de produção artística, e reconstrução ou manutenção do património nacional;

 

Opções de investimento sujeitas a alteração:

– Transferência de capital em valor igual ou superior a 1 milhão de Euros;

Agora – 1,5 milhões de euros

 – Transferência de capitais em valor igual ou superior a 350.000,00€ (trezentos e cinquenta mil euros) para investir em atividades de investigação conduzidas por instituições de investigação científica pública ou privada envolvidas no sistema científico ou tecnológico nacional;

Agora – 500.000,00€

  • Transferência de capitais em valor igual ou superior a 350.000,00€ (trezentos e cinquenta mil euros), para a constituição de uma sociedade comercial com sede em território nacional, aliada à criação de cinco postos de trabalho permanentes;

ou

para o reforço do capital social de uma sociedade comercial com sede em território nacional, já existente, com a criação ou manutenção de postos de trabalho. , com um mínimo de cinco postos de trabalho permanentes, por um período mínimo de três anos.

Agora – 500.000,00€

 

OPÇÃO DE FUNDO DE INVESTIMENTO

À semelhança das opções anteriores, a opção do fundo de investimento também esteve sujeita a alterações.

Neste caso, após as alterações, o investimento terá de ser feito por 500.000,00€ em vez dos anteriores 350.000,00€.

Esta opção envolve:

Transferência de capitais com valor igual ou superior a 350.000,00€ (trezentos e cinquenta mil Euros), à aquisição de unidades de fundos de investimento,

OU

fundo de capital de risco de fundos dedicados à capitalização de sociedades, capital injetado ao abrigo da legislação portuguesa,

cuja maturidade, no momento do investimento, seja, pelo menos, de cinco anos e, pelo menos, 60% do investimento seja realizado em sociedades comerciais com sede em território nacional;

Agora – 500.000,00€

 

No entanto, este tipo específico de investimento merece nota mais pela ausência de alteração mais do que pela alteração em si.

Isto, porque o facto de a única alteração ter sido o montante do investimento significa que a porta fica aberta a fundos de investimento imobiliário com imóveis residenciais na área da” zona vermelha” em carteira!

Não temos a certeza se esta não alteração foi propositada ou se uma desatenção.

É que o argumento utilizado pelos contestatários da medida é precisamente que os preços dos imóveis residenciais em Lisboa e Porto dispararam, sendo que, ao serem maioritariamente destinados ao investimento (especialmente alojamento local), prejudicaram o mercado de arrendamento de longa duração potenciando desigualdades – o que não deixa de, curiosamente, representar uma constatação por parte destes da incapacidade do cidadão português de deter imóveis de investimento.

A verdade é que (1) o imóvel residencial não é o principal tipo de objeto de investimento de fundos imobiliários e (2) o impacto no valor de mercado e o impacto do arrendamento a longo prazo que um fundo representa não é o mesmo que o que a compra direta de imóveis residenciais representa.

Portanto, suspeitamos que foi intencional a mera alteração do valor, pois acreditamos que a ideia do Governo não é a de eliminar completamente o investimento na “zona vermelha“, mas sim redirecionar a atenção dos investidores para outros tipos de investimento.

 

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO:

Chegados ao momento tão aguardado,

A grande alteração da lei foi, como se sabe, a que incidiu sobre o investimento imobiliário na figura de compra direta de um imóvel.

Como é já do conhecimento geral, o investimento em Lisboa, no Porto, em grande parte da costa litoral, e a maior parte do Algarve, está agora limitado.

No entanto, a limitação parece ficar dependente do conceito de “afetação do imóvel”. Noutras palavras – do fim a que o imóvel se destina.

Isto porque a limitação é apenas referente aos imóveis destinados a fins residenciais.

 

O que significa quando uma propriedade é destinada a um determinado fim?

Para compreender a alteração da lei, é essencial que se compreenda este conceito.

Os imóveis em Portugal podem ser registados para diferentes fins – fins residenciais ou não residenciais.

Quando o fim é residencial, o nome fala por si – é quando uma propriedade deve ser usada como um apartamento, casa, etc, para alguém viver.

No que diz respeito a fins não residenciais, temos imóveis que se destinam a ser usados como serviços, comércio, indústria, turismo, equipamentos, etc.

Assim, por exemplo, um hotel, uma mercearia, cabeleireiro, barbearia…

De reparar que – Os tribunais portugueses decidiram já no sentido de que o arrendamento de curta duração não colide com a licença de um imóvel emitida para fins residenciais.

No entanto, isto não parece obstar a que um apartamento que será colocado no mercado para arrendamento de curta duração, possa efetivamente ser licenciado como um apartamento afeto a serviços, ou seja, com fins não residenciais, desde o início.

 

Como é, então, definido o “fim” a que a propriedade se destina?

O “fim” a que a propriedade se destina, a afetação de um imóvel, é algo que é definido com base no projeto arquitetónico inicial e na licença de propriedade emitida pela Câmara Municipal respetiva.

Por exemplo, no âmbito de um projeto para a construção de um edifício de apartamentos, o processo é iniciado através do pedido de aprovação da Câmara Municipal para a construção de um imóvel residencial.

Assim, quando o projeto estiver concluído, a Câmara Municipal emitirá a licença final (obrigatória), e licenciará o imóvel como imóvel destinado para fins residenciais.

Por outro lado, se você renovar um edifício de apartamentos existente, você provavelmente está renovando um edifício licenciado para fins residenciais.

Contudo, o licenciamento de um imóvel poderá ser concedido como sendo parte afeto a fins residenciais, e parte a fins não residenciais.

Zonas há onde o Plano Diretor Municipal e/ou Plano de Ordenamento do Território obrigam a que, num prédio a construir ou renovar, existam frações destinadas a habitação e outras destinadas a serviços.

 

E podemos alterar o “fim” a que se destina uma propriedade já licenciada?

Sim, na verdade, este “fim” pode ser alterado.

Acima de tudo, certamente e mais importante, cabe à Câmara Municipal aprovar ou não tal mudança.

No entanto, a complexidade dos procedimentos para chegar a esse ponto dependerá de um certo número de fatores variáveis.

Por exemplo, fatores como o tipo de edifício em questão; se existe uma escritura horizontal de propriedade; se o proprietário tem unanimidade quanto à alteração da propriedade horizontal – sozinho ou com a concordância dos outros comproprietários; se a Câmara Municipal competente já se pronunciou sobre o assunto; se a mudança vai colidir com o planeamento urbano do Município; enfim … muitos fatores estão envolvidos, pelo que só caso a caso poderíamos fazer uma avaliação adequada.

Será publicado em breve um artigo sobre esta matéria em particular.

 

Mas então, o que mudou no investimento imobiliário para Golden Visa?

A partir de 2022, a elegibilidade de um investimento em imobiliário para efeitos de Golden Visa será analisada da seguinte perspetiva:

Um investimento imobiliário continuará a ser elegível quando os requisitos determinados nos artigos 3º, d), iii, e iv sejam cumpridos.

Isto significa que a lei não alterou nada em relação à escrita original, pelo que o mesmo montante de investimento e os mesmos requisitos continuarão a ser aplicáveis.

Portanto, um investimento é elegível para Golden Visa quando:

  • A aquisição de imóveis com valor igual ou superior a 500.000,00€ (cinco mil Euros);
  • A aquisição de imóveis, com construção que remonta a mais de 30 anos ou localizada em zonas de reabilitação urbana, para renovação, por um valor total igual ou superior a 350.000.00€ (trezentos e cinquenta mil euros);

 

No entanto, agora temos um novo número para adicionar à equação.

Foi aditado ao artigo 3º da Lei 23/2007, um número 4 que determina que:

“4 – Os imóveis adquiridos nos termos descritos nos parágrafos iii e iv) do n.º 1 [do artigo 3.º] que se destinem a fins residenciais só permitem o acesso a este regime se estiverem localizados nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira ou nos territórios interiores identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho.”.

Isto significa que quando o imóvel comprado acima de 500.000,00€ (cinco mil Euros) e/ou acima de 350.000,00€ (trezentos e cinquenta mil euros) se encontre registado como estando afeto à habitação – ou seja, quando seja destinado a fins residenciais,  só é elegíve se se situar nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira ou nos territórios do interior (ver MAPA no final).

No entanto, isto significa que, quando o investimento feito seja referente a imóveis registados para fins NÃO RESIDENCIAIS – como para serviços, indústria, comércio, etc – o investimento ainda pode ser feito em Lisboa, Porto e Algarve.

Pode, aliás, ser feito em qualquer zona de Portugal.

 

Assim, em suma:

– não há alteração do montante mínimo de investimento para investimento imobiliário.

– se o investimento se referir a um imóvel para fins residenciais, apenas as zonas do MAPA abaixo (zona verde) são elegíveis.

– se o investimento incidir sobre um imóvel  destinado a um fim não residencial, tal como serviços ou comércio – (hotéis, edifícios de escritórios, boutiques, restaurantes, cabeleireiros, etc.) ou indústria (fabrico) – pode ser feito em qualquer parte de Portugal.

 

Como nota final:

Estas alterações só serão aplicadas a partir de 1 de janeiro de 2022;

– Até ao final de 2021, tudo permanecerá igual, e qualquer investimento imobiliário superior a 500 mil euros ou 350 mil euros ainda será elegível em qualquer zona de Portugal;

– Acrescentamos que é perfeitamente possível criar o NIF, abrir uma conta bancária e comprar uma casa sem vir a Portugal.

A este propósito, cuidado com advogados que autentiquem documentos ou reconheçam assinaturas em procurações ou outros documentos à distância via conversas online – a Ordem dos Advogados Portugueses já esclareceu que na falta de previsão legal – que é o caso – o ato notarial praticado à distância é ferido de nulidade.

O risco é que, mais tarde, o registo de propriedade seja negado pela Conservatória por falta de observância de procedimentos legais.

– Mesmo depois das alterações, o investimento imobiliário continuará a ser possível em Lisboa, Porto, Algarve e Litoral.

De acordo com a situação atual do mundo, infelizmente, prevemos as possibilidades de investimento em oportunidades comerciais dispare, quer através da compra de imóveis para fins não residenciais, quer pela capitalização ou aquisição de empresas existentes ou dos seus espólios.

A agricultura será sempre uma boa opção para o investimento em Portugal, em muito devido ao nosso particular conjunto de condições climáticas.

Bem, se já bebeu o vinho e já provou a comida, saberá certamente do que falamos.

 

Como complemento visual, aqui temos um mapa do nosso querido País:

Em destaque, a vermelho, estão as áreas onde o investimento será restringido.

As áreas a laranja são os Concelhos que tanto têm freguesias onde o investimento será restrito como freguesias onde o investimento será livre.

Nas zonas a verde e azul, o investimento permanecerá livre.

 

 

Por fim, e digno de nota, informa-se que os benefícios de investir através do programa de investimento Golden Visa em Portugal permanecem os mesmos:

– Isenção de visto para viajar dentro do Espaço Schengen;

– Reagrupamento familiar, mesmo para crianças que estudam no estrangeiro;

– Requerer residência permanente após 5 anos de residência;

– Acesso à nacionalidade portuguesa ao fim de 5 anos – pode ler mais sobre os requisitos aqui  e  aqui.

– Possibilidade de aplicação ao regime de ERNH;

 

Obrigada por ler,

E se tiver alguma dúvida, disponha.

 

Eva