Vamos conhecer de que forma as medidas trazidas pelo Pacote Mais Habitação impactam o regime do Alojamento Local em Portugal.

A GSN pretende explicar-lhe de forma sucinta as principais alterações introduzidas pela Lei n.º 56/2023, de 06 de outubro.

Conforme anunciámos antes, o chamado Pacote Mais Habitação veio alterar significativamente as regras no alojamento local (AL) e no arrendamento habitacional. Também com impacto na fiscalidade, veio ainda alterar as regras da tributação na transmissão e alienação de imóveis.

Vamos começar por nos debruçar sobre as alterações ao AL.

Num segundo artigo, a GSN focar-se-á em trazer-lhe mais informação sobre as principais alterações ao arrendamento habitacional e na fiscalidade na compra e venda de imóveis.

 

Assim,

E quanto ao Alojamento Local:

A. Alteração da duração; renovação e novo registos

 1. Duração e renovação das licenças existentes:

As licenças de alojamento local (AL) serão renovadas com a duração de 5 (cinco) anos (renováveis por iguais períodos) contando a primeira renovação da data de emissão do título de abertura ao público.

Agora, a renovação do registo do alojamento local requer uma deliberação expressa da Câmara Municipal local, dentro de um prazo a definir em regulamento municipal. Ademais, com o pacote mais habitação, o Município passa a poder opor-se à renovação com base nos requisitos previstos para o funcionamento dos estabelecimentos de AL ou na Carta Municipal de Habitação.

As licenças emitidas até à data de publicação da lei (07.10.2023), serão reapreciadas em 2030. No entanto, os Municípios não vão reapreciar os registos dos alojamentos locais em imóveis que sirvam de garantia a um empréstimo bancário celebrado até 16.02.2023, desde que, a 31.12.2029, o empréstimo ainda não tenha sido totalmente liquidado.

Da obrigatoriedade de prova de manutenção de atividade;

A implementação do pacote mais habitação, obrigou praticamente todos os titulares dos registos de AL a efetuar prova da manutenção da atividade de exploração até 13.12.2023, utilizando, para o efeito, o Balcão Único Eletrónico na plataforma RNAL – Registo Nacional de Alojamento Local.

Ainda assim, e de acordo com informações divulgadas na comunicação social, aproximadamente 40% dos imóveis licenciados como AL não apresentaram a prova exigida pelo Pacote mais habitação.

No entanto, até o momento, os Municípios não procederam ao cancelamento de nenhum registo.

Na verdade, ainda persistem muitas dúvidas sobre os exatos procedimentos a observar para o cancelamento das licenças.

Por exemplo, de acordo com o procedimento estabelecido, a autarquia não tem meios sequer para determinar se a falta de apresentação da prova de continuidade da atividade se deve a isenção dessa obrigação.

Torna-se, por isso, muito importante garantir que os proprietários têm oportunidade de se pronunciar em audiência prévia, o que implica que o Município tem de garantir o cumprimento da tramitação do procedimento administrativo.

Há ainda muito por esclarecer.

2. Quanto às novas licenças de alojamento local, o Pacote mais Habitação prevê que:

 Fica suspensa a emissão de novas licenças quando se trate de AL em apartamentos ou estabelecimentos de hospedagem que estejam integrados numa fração autónoma.

No entanto, esta suspensão aplicou-se essencialmente nos grandes centros urbanos como Lisboa e Porto.

As autarquias vão continuar a emitir licenças de AL em apartamentos localizados:

• Em territórios do interior (identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho);
• Integrados no Fundo Revive Natureza (Decreto-Lei n.º 161/2019, de 25 de outubro);
• Ou localizados na Regiões Autónomas.

Não é, por isso, verdade que o Pacote mais habitação tenha acabado com as licenças de AL.

No entanto, a emissão de novas licenças está, de facto, suspensa, exceto nos casos que acima mencionados.

Não obstante, é importante notar que o Município poderá levantar a suspensão em aprovação da Carta Municipal de Habitação.

Espera-se que o município o faça quando puder estabelecer um equilíbrio adequado entre a oferta de habitações e alojamento estudantil no seu território, e definir as regras para a utilização de habitações para AL.

 

B. Transferência de Imóveis explorados em regime de Alojamento Local para Arrendamento – alteração ao Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF)

O Pacote mais habitação criou ainda um incentivo fiscal para a transferência de imóveis de AL para arrendamento habitacional.

De acordo com as novas medidas, para aproveitar este benefício, é necessário cumprir cumulativamente as seguintes condições:

• Transferir os imóveis para arrendamento habitacional, garantindo que se destinam à habitação permanente do arrendatário;
• O estabelecimento de AL precisa estar registado e em funcionamento até 31 de dezembro de 2022;
• O contrato de arrendamento deve ser celebrado e registado no Portal das Finanças até 31 de dezembro de 2024.

Uma vez cumpridos esses requisitos, todos os rendimentos prediais obtidos até 31 de dezembro de 2029 estarão isentos de IRS e IRC.

C. Contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL).

Todos os imóveis com fins habitacionais que operam como alojamentos locais com licença válida estarão sujeitos ao pagamento de uma contribuição extraordinária.

A 31 de dezembro de cada ano civil, os municípios apuram os imóveis habitacionais utilizados como alojamentos locais e cobram a CEAL aos titulares da exploração.

Mas como se calcula a CEAL afinal?

 A CEAL é calculada com base em dois coeficientes: um econômico, relacionado ao AL, e outro de pressão urbanística, considerando a área dos imóveis habitacionais afetados.

Ou seja:

Ficciona-se um rendimento presumido do imóvel, que é calculado com base no valor por metro quadrado considerando o rendimento médio anual por quarto em regime de AL a nível nacional. Em seguida, é aplicado um fator de correção para ajustar a contribuição de acordo com a pressão urbanística da área.

Acima de tudo, é importante reter que os alojamentos locais em áreas do interior estão isentos da CEAL.

Ficam ainda excluídas do pagamento da CEAL, as explorações dos imóveis localizados em freguesias que preencham, cumulativamente, os seguintes critérios:

• Sejam abrangidas por Carta Municipal de Habitação que evidencie o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no município;
• Integrem municípios nos quais não tenha sido declarada a situação de carência habitacional e
• Não tenham qualquer parte do seu território em zona considerada de pressão urbanística.

Até 31 de janeiro de cada ano, cabe aos municípios comunicar à Autoridade Tributária quais as freguesias excluídas da CEAL.

 

Considerando algumas das questões que nos têm chegado, queremos, ainda, dar-lhe nota de algumas referências adicionais quanto às medidas do Pacote Mais Habitação:

 1– Vou vender o meu apartamento com licença de Alojamento Local. Posso transmitir o registo?

Com o Pacote Mais Habitação, a licença de AL é intransmissível em todas as suas modalidades. Ou seja, o número de registo é pessoal e está associado ao proprietário e não ao imóvel. Por isso, ao vender o seu imóvel licenciado, o novo proprietário tem de tentar obter uma licença ele próprio para continuar a exercer a atividade de AL no mesmo apartamento.

Não obstante, o pacote mais habitação foi ainda mais longe ao considerar como “transmissão” a transferência de qualquer percentagem de capital social de uma sociedade detentora de licença de AL.

Isto é, se não vender o imóvel, mas vender ou transacionar qualquer percentagem da sociedade que detém a licença de AL, a licença caduca.

 2- De que forma o Condomínio pode afetar a sua atividade de Alojamento Local? A GSN explica-lhe:

Com o Pacote mais Habitação ficou claro quando o condomínio tem uma palavra a dizer sobre a existência de atividade de AL no prédio em causa.

Na verdade, os Tribunais já se tinham pronunciado vastas vezes sobre esta questão, e havia decisões para todos os gostos.

Se, por um lado, alguns juízes entendiam que a licença de AL podia operar num imóvel destinado à habitação, e que, como tal, o condomínio não se podia opor, outros entendiam que só se o  imóvel estivesse especificamente registado com a finalidade de AL ou hospedagem é que que o condomínio não se poderia opor.

O pacote mais habitação veio agora definitivamente estabelecer que:

Para se licenciar um AL numa fração destinada à habitação de um prédio em regime de propriedade horizontal, o proprietário tem de obter a autorização prévia do condomínio.  Para que a decisão de oposição seja eficaz, o condomínio tem de tomar a decisão por unanimidade (excluído o proprietário, claro).

Só assim será eficaz e poderá impedir o exercício de uma licença de AL.

Já para os registos atualmente existentes, o condomínio tem de aprovar a oposição por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do prédio.

No entanto, o condomínio não pode opor-se à atividade de AL no prédio quando: (1) o título constitutivo da propriedade horizontal expressamente prevê o uso do apartamento para fins de AL; (2) o condomínio já autorizou anteriormente a atividade de AL naquele apartamento..

 

Ou seja, é melhor salvaguardar-se antecipadamente quando tiver decidido investir em alojamento local num apartamento.

A GSN pode ajudar a orientá-lo nessas questões.

 

 

Obrigada por nos ler!

 

 

Eva Garcia & David Santos Silva